(2013)泉民初字第536號
——江蘇省徐州市泉山區人民法院(2013-5-9)
徐 州 市 泉 山 區 人 民 法 院
民 事 判 決 書
(2013)泉民初字第536號
原告李某某，男。
委托代理人魏某，江蘇XX律師事務所律師。
被告張某，男。
被告李某，女。
兩被告共同委托代理人趙某，江蘇XX律師事務所律師。
第三人李小某，男。
第三人李大某，男。
第三人李三某，女。
原告李某某訴被告張某、李某，第三人李小某、李大某、李三某確認合同無效糾紛一案，本院于2013年2月16日立案受理后，依法由審判員高娜獨任審判，于2013年4月25日公開開庭進行了審理。原告李某某及其委托代理人魏某，被告張某、李某及其委托代理人趙某，第三人李小某、李大某、李三某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告李某某訴稱，原告李某某與被告李某系兄妹關系，兩被告系夫妻關系。原告父親宋學成于2010年11月21日去世，其留有原體育場西巷6#-3-102室的房屋一處。該處房屋被被告李某無權處分給被告張某，處分時間是2011年1月25日。被告李某的無權處分行為侵害了原告及宋學成其他子女的財產繼承權。為保護原告的合法權益，請求法院確認兩被告之間的房屋買賣合同無效，另本案訴訟費用由被告承擔。
被告張某、李某辯稱，本案訴爭房屋的買賣合同并非兩被告之間的買賣合同，而是產權人宋學成、何翠香與張某之間的買賣合同，所以原告訴請確認的買賣合同并不存在。2010年5月10日產權人李父、何母辦理了委托公證，公證書中明確約定被告李某代理產權人簽訂出售本案訴爭房屋的買賣合同等相關文書文件，代理產權人收取房款等事宜，并約定代理期限為委托事項辦理終結為止，被告李某為有權代理，不存在原告訴稱的無權處分訴爭房屋的問題。本案訴爭房屋系有三十年房齡的老房屋，建筑面積60平方米，在2011年的市場價值也就是20萬元左右，被告張某依照房屋買賣合同約定，已經支付購房款20萬元，被告李某的代理行為并未侵害被代理人的權益，應當認定買賣合同有效。產權人宋學成、何翠香與被告李某、第三人李三某在辦理公證時，明確表示將本案訴爭房屋贈與李某、李三某二人，但考慮到房屋贈與公證費用較高，是按照房屋評估價值的百分之二來收取，為了節省費用，在公證人員的建議下，花費480元辦理了委托公證。辦理公證后，由于老兩口的身體不好，李某與李三某為了照顧兩個老人，一直沒有辦理房屋買賣事宜，直至2010年11月21日，宋學成去世，在何翠香的敦促下處理訴爭房屋。對于李某將房屋以20萬元的價格轉讓給被告張某，并將其中10萬元房款分給李三某，何翠香對這事實是明知的，并未提出異議，也未主張20萬元賣房款，足以證明李父、何母的意思就是將本案訴爭房屋贈予李某與李三某。綜上，原告要求確認房屋買賣合同無效沒有事實和法律依據，請求法院查明事實，依法駁回原告的訴訟請求。
第三人李小某辯稱，我不知道李某和張某買賣房屋的事情。李某也不該將這個房子賣給她對象張某，賣房款的去向我也不知道。
第三人李大某辯稱，被告陳述的屬實。
第三人李三某辯稱，父母的真實意愿是將此房屋贈送給我和李某的，被告陳述的屬實。
經審理查明，原告李某某與被告李某、第三人李小某、李大某、李三某系兄妹關系。李父系其五人父親，于2010年11月21日去世。何母系其五人母親，于2011年9月21日去世。被告李某與被告張某系夫妻關系。2010年5月10日，李父、何母與李某出具委托書一份，并對委托內容至本市鼓樓公證處辦理了公證，委托書中載明：委托人因出售座落于XX宿舍XXXXX室房屋，因故不能親自到房屋產權、土地管理部門辦理相關手續，特委托受托人辦理有關手續。委托內容如下：1、代為簽訂出售該房屋買賣合同等相關文書、文件。2、代為到房產管理局與國土資源局辦理上述房屋的過戶手續，簽收相關文書、文件、代為辦理網上備案手續及資金監管相關手續。3、代為辦理水、電、煤氣、暖氣、有線電視等過戶、遷移等手續。4、代收售房款。5、受托人為上述目的所簽署的一切文書、文件，委托人均予承認，并承擔相應的法律責任。6、受托人有轉委托權。
2011年1月25日，李某代李父、何母與其丈夫張某簽訂《存量房買賣合同》一份，將本案訴爭房屋的產權過戶到被告張某名下。同時約定房屋交易價格為20萬元，但該房款并未實際向李父、何母支付。后李某給付李三某15萬元。
以上事實有原、被告、第三人當庭的陳述，委托書，《存量房買賣合同》，銀行存款憑證，泉山區王陵街道王陵社區居委會出具的證明等證據予以證實，本院予以確認。
本院認為，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同，委托人處理委托事務取得的財產，應當轉交給委托人。本案中，被告李某根據李父、何母的委托出售本案訴爭房屋，后與其丈夫XXX簽訂房屋買賣合同，在房款并未實際給付委托人的情況下，將房屋所有權轉移至被告張某的名下，此行為已嚴重損害了委托人的利益，故兩被告簽訂的房屋買賣合同應為無效合同。被告另辯稱，本案名為委托買賣，實為贈與，但被告對此主張亦未能提供相關證據予以證實，故本院對被告關于贈與的主張不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第三百九十六條、第四百零四條之規定，判決如下：
確認被告李某代李父、何母與被告張某就徐州市XXXX室房屋所簽訂的《存量房買賣合同》無效。
案件受理費4300元，減半收取2150元，由被告李某、張某負擔（原告已預交，被告于本判決生效后十日內給付原告）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省徐州市中級人民法院。
審 判 員 高 娜
二〇一三年五月九日
書 記 員 李 曼
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