Law-lib.com 2025-12-8 19:15:36 最高人民法院
物業服務事關人民群眾對美好生活的向往。當前，我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，社區生活成為現代城市生活的重要組成部分，人民群眾對居住環境、住宅品質和物業服務的要求不斷提高。《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》提出，要營造高品質城市生活空間。黨的二十屆四中全會審議通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》則明確提出，要推動房地產高質量發展，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。
最高人民法院始終堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅決落實習近平總書記關于切實保障和改善民生的重要指示要求和黨中央重大決策部署，針對業主與物業服務人之間矛盾時有發生，并呈現出群體性、易復發、化解難等特點，積極回應群眾關切，指導全國各級人民法院妥善應對物業領域的新情況新問題，實質性化解包括物業服務合同糾紛在內的民事糾紛，著力促推解決人民群眾急難愁盼問題，以高質量司法服務踐行以人民為中心的發展思想。
為充分發揮典型案例的示范引導效應，統一裁判規則，做好物業糾紛矛盾預防化解，維護人民群眾合法權益，維護社會和諧穩定，最高人民法院從各地法院報送的案例中選出五個典型案例，現予以發布。本次發布的案例，具有以下特點：
一是引導依法理性維權，構建和諧物業關系。良好的物業關系，需要物業服務人和業主共同維護，雙方均要依法行使權利、全面履行義務。案例一和案例二分別從物業服務人和業主的角度引導雙方依法理性維權。案例一明確物業服務人應采取合理合法的方式催交物業費，不得采取限制業主使用小區門禁系統等超過合理限度的方式。案例二厘清物業服務合同關系與其他法律關系，明確業主不得以房屋設計不合理等不屬于物業服務人義務范圍的事項為由拒絕支付物業費，引導業主正確區分責任主體，依法主張權利和履行義務。
二是嚴格落實法律規定，維護物業服務秩序。物業服務合同終止后的“交接難”是當下物業服務領域的一個熱點難點問題，由此引發的糾紛屢見不鮮。物業服務合同終止的，原物業服務人應當退出物業服務區域，交還物業服務用房、相關設施以及物業服務所必需的相關資料等，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。案例三中，人民法院嚴格按照《中華人民共和國民法典》第九百四十九條的規定，明確物業服務合同終止后原物業服務人拒不退場的，對其請求業主支付物業服務合同終止后物業費的主張不予支持，引導物業服務人依法誠信履行義務，維護正常物業服務秩序。
三是統一司法裁判規則，保障業主自治權利。業主大會決定是業主自主對小區重大事項行使共同管理權的重要方式。業主大會作為業主自我管理的權力機關，其作出的決定對業主具有法律約束力，但并不直接約束業主以外的主體。物業服務人并非小區業主，并無訴請人民法院就業主大會決定效力作出裁判的權利。案例四中，人民法院準確適用《中華人民共和國民法典》第二百八十條的規定，明確物業服務人對業主大會關于選聘新物業服務人的決定無權提起訴訟，依法維護業主大會決定的效力，保障業主自治權利。
四是發揮巡回審判效用，批量化解矛盾糾紛。審理物業糾紛不能就案辦案，要以矛盾實質化解為目標，追求事了、人和、心順效果，真正做實定分止爭。各地人民法院秉持上述司法理念，堅持“辦理與治理”并重原則，積極探索創新物業服務糾紛多元化解機制，形成“示范裁判+批量化解”“巡回審判+示范調解”“先調處整改+后輔助調解”等一批富有成效的經驗做法。案例五中，人民法院運用“巡回審判+示范調解”方式在小區現場開庭，以案釋法，批量化解一百多個潛在糾紛，實現了“辦理一案、治理一片”的良好效果。
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