Law-lib.com 2023-12-1 14:04:11 中國法院網(wǎng)
近年來，因業(yè)主對物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不滿意等原因未按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司起訴的案件逐年增多。近日，福建省連江縣人民法院就審結(jié)一起這樣的案件。
陳某煖于2015年成為連江某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司為該小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，雙方簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。協(xié)議中對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。因陳某煖對物業(yè)公司管理服務(wù)有異議，自2016年4月起未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電公攤費(fèi)等，物業(yè)公司在多番催繳未果的情況，遂訴至法院。
陳某煖認(rèn)為，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，不符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，且沒有按約安裝網(wǎng)線。物業(yè)管理也不到位，存在保安、保潔和管理人員少、小區(qū)公共綠化管理不到位、公用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生臟亂差、對共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)不到位等現(xiàn)象。物業(yè)公司如果能整改到位，自己可以按約支付物業(yè)費(fèi)。
連江法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)陳某煖及同一小區(qū)的其他業(yè)主的舉證情況，可以認(rèn)定某物業(yè)公司為該小區(qū)所提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵。某物業(yè)公司未按合同約定全面履行自己的義務(wù)，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿也在情理之中，綜合管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)收費(fèi)的具體情形，依據(jù)公平原則和誠信原則，酌定陳某煖按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)的70%支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)公司、陳某煖均對判決不服，上訴至福州市中級人民法院。福州市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。
法官說法：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司為其提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)依約履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不到位、存在瑕疵，但鑒于物業(yè)服務(wù)存在持續(xù)性、整體性的特點(diǎn)，故評判物業(yè)服務(wù)是否達(dá)標(biāo)，不宜僅依據(jù)短時(shí)間內(nèi)單個(gè)、局部的問題認(rèn)定，而應(yīng)考慮小區(qū)整體的服務(wù)情況和小區(qū)的持續(xù)狀態(tài)確認(rèn)。本案中，同一小區(qū)多個(gè)業(yè)主舉證證明物業(yè)公司確實(shí)存在履行合同義務(wù)不完全符合合同約定的情況，但不屬于重大瑕疵或存在根本違約的情形，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)，可視具體情況予以適當(dāng)酌減。
對于業(yè)主來說，小區(qū)整體環(huán)境的改善需要物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的共同努力，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式無法改變小區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀，且會(huì)造成物業(yè)公司在無法收回運(yùn)營成本的情況下、降低投入、降低現(xiàn)有服務(wù)質(zhì)量的惡性循環(huán)局面。對于物業(yè)公司來說，應(yīng)與業(yè)主之間形成良好溝通，了解業(yè)主未按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的原因，對業(yè)主反映的問題予以高度重視，并及時(shí)改善。
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