[ 盧慶波律師 ]——(2020-8-23) / 已閱5507次
《民法典》研讀心得之三：今后買(mǎi)二手樓時(shí)，一定要查居住權(quán) (2020-08-17 18:43:11)[編輯][刪除]轉(zhuǎn)載▼
標(biāo)簽： 民法典 居住權(quán) 婚姻 房產(chǎn)
《民法典》研讀心得之三：今后買(mǎi)二手樓時(shí)，一定要查房產(chǎn)有無(wú)設(shè)立了居住權(quán)！
作者：盧慶波律師單位：廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所（東莞辦公室）
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關(guān)鍵詞：民法典 二手樓 居住權(quán) 出租 遺囑
前言：以前買(mǎi)二手樓時(shí)，一定要查房產(chǎn)有無(wú)被查封，從2021年1月1日起（即民法典生效之日），大家買(mǎi)二手房時(shí)，要增加一項(xiàng)前置措施，就是要查房產(chǎn)有無(wú)設(shè)立了居住權(quán)！有居住權(quán)的房產(chǎn)，不買(mǎi)為妙！如下是本文的分析。
一、注意！你買(mǎi)的二手樓可能設(shè)立了居住權(quán)。
（一）風(fēng)險(xiǎn)一：以合同的形式設(shè)立居住權(quán)。舉例說(shuō)明。小明是房產(chǎn)的所有人，小紅嫁給了小明。小紅擔(dān)心小明日后花心，不要她，離婚后將露宿街頭。于是在小紅的要求下，小明與小紅簽訂居住權(quán)合同，約定小紅可以居住至百年歸老，并向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。
（二）風(fēng)險(xiǎn)二：以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)。舉例說(shuō)明。長(zhǎng)輩林伯非常感謝某人劉叔，劉叔是陪伴他晚年的老朋友，劉叔家景不富裕，居所給了他孩子了，自己沒(méi)有居所。林伯想留房屋給自己孩子，但他也想劉叔在他去世后也可以一直居住他家直到百年歸老。林伯想到一個(gè)所有權(quán)與居住權(quán)分離兩全其美的方式：房產(chǎn)所有權(quán)給孩子；房產(chǎn)的居住權(quán)給了劉叔。于是立了遺囑，并向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。
二、設(shè)置了居住權(quán)的二手樓，你買(mǎi)了有多大的影響？
（一）什么是居住權(quán)？法律上是這樣解釋的：居住權(quán)是對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，居住權(quán)的目的是滿足生活居住的需要。說(shuō)白點(diǎn)：享有居住權(quán)的人可以長(zhǎng)期住在房屋里，并因生活需要可以合理地裝修房屋，直至居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡。
（二）如果你買(mǎi)了有設(shè)立居住權(quán)的房屋，有多大價(jià)值？第一，你打算自住的，好，將有一個(gè)陌生人與你同住，你趕不走他，他有居住權(quán)！第二，你打算買(mǎi)來(lái)用于出租的，好，誰(shuí)愿意租來(lái)與一個(gè)陌生人同住？況且法律上也規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，除非居住權(quán)合同有特別約定。房產(chǎn)不能自住也不能租，那價(jià)值在哪？將來(lái)轉(zhuǎn)手也成問(wèn)題呀！
三、一定要買(mǎi)有居住權(quán)的二手樓時(shí)，應(yīng)如何處理？要求一手房東馬上到登記機(jī)構(gòu)辦理注銷(xiāo)居住權(quán)手續(xù)，待居住權(quán)注銷(xiāo)后，才進(jìn)行二手樓交易。但注意：有一種可能，居住權(quán)人不配合一手房東辦理注銷(xiāo)！那你就別買(mǎi)了！
