[ 馮登輝 ]——(2023-10-19) / 已閱3508次
2018年5月，李某與王某簽訂了《房屋買賣合同》，約定李某購買王某的一套房屋，房屋購買價款為100萬元，付款方式為簽訂合同當日支付20萬元定金，余款在房屋過戶之后三日內支付，房屋定金支付之后，王某將房屋鑰匙交付給李某，李某將房屋進行裝修并居住至今，但李某與王某未能辦理過戶手續，期間李某多次催促王某，王某總是以各種理由推脫，2018年10月，因王某與某公司借款合同糾紛一案，某公司將王某起訴，并將上述房產進行財產保全，法院裁定對上述房產進行了查封，時至今日，法院經某公司的申請，欲將上述房產強制執行，李某向法院提起了案外人執行異議之訴，請求不得執行此房屋，并且確認此房屋歸李某所有。后經了解查證，上述房屋為王某及趙某婚后取得，屬于夫妻共同財產，《房屋買賣合同》僅有王某一人簽字，趙某未簽字。
那么就本案而言，李某在法院查封房產之前，與王某簽訂了《房屋買賣合同》，并且居住至今，能否排除某公司的強制執行，對此，有兩種不同意見。
一種觀點認為，李某的主張不能排除某公司對上述房產的強制執行。
首先，李某要求排除某公司的強制執行，必須在房屋被查封之前簽訂了合法有效的《房屋買賣合同》，雖然李某與房屋登記所有人王某簽訂了《房屋買賣合同》，但上述房屋系王某與趙某婚后取得的夫妻共同財產，《房屋買賣合同》僅有王某一人簽字，侵害了作為共有人趙某的財產權利，王某超越代理權對外簽訂《房屋買賣合同》，因無權處分應歸于無效。
其次，根據最高院發布《全國法院民商事審判工作會議紀要》（九民會議紀要）第127條，金錢債權執行中，商品房消費者之外的一般買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，請求排除執行的，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條規定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產；三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。李某未將剩余80萬元支付，對于房屋未辦理過戶未能及時催促王某，李某對于未能過戶所產生的風險應由自身來承擔。
因此，李某的主張不能排除某公司對上述房產的強制執行。
筆者認為，李某的主張能排除某公司對上述房產的強制執行。
首先，從房屋買受人李某享有的權利性質來看，基于生存利益至上的考慮，其享有的是物權期待權，而某公司對于王某的請求權為債權請求權，根據民法物權優先于債權的基本原則，李某的物權期待權應當優先于某公司的債權請求權。
其次，《房屋買賣合同》雖然只有王某一人的簽字，但根據《中華人民共和國合同法》第五十二條，有下列情形之一的，合同無效（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益（三）以合法形式掩蓋非法目的（四）損害社會公共利益（五）違反法律、行政法規的強制性規定。顯然，《房屋買賣合同》雖然只有王某一人的簽字不是合同無效的事由，買受人李某有理由相信登記在李某名下的房屋，李某具有代為王某處分的代理權，基于信賴之利益保護，且根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件使用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”，故《房屋買賣合同》合法有效，應當受到法律保護。
再次，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條規定，排除執行需具備四個要件，第一，在人民法院查封之前簽訂了合法有效的書面買賣合同，第二，在人民法院查封之前已經合法占有該不動產，第三，已經支付全部價款者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行，第四，非因買受人自身原因未辦理過戶手續，李某與王某簽訂了合法有效的《房屋買賣合同》，且對房屋進行裝修居住至今，李某雖然未將剩余80萬元支付，是因為王某未辦理過戶手續，李某可以按照合同約定將剩余80萬元按照人民法院的要求交付執行即可，對于因買受人原因未辦理過戶，實踐中更應當結合個案來綜合考量，一般而言，買受人只要向房屋登記機構遞交過登記資料的申請，或者向出賣人提出過辦理過登記的積極行為，應當認定符合非因買受人的原因未辦理過戶的情形，李某多次催促王某辦理房屋過戶登記手續，但王某遲遲不予辦理，后發生了房屋被查封不能過戶的情形，李某對于未辦理過戶沒有過錯。
因此，李某的主張能排除某公司對上述房產的強制執行。
實踐中，買受人與出賣人簽訂《房屋買賣合同》，出賣人大多為不動產登記證書登記的單獨所有人，買受人基于對權利證書的信賴，直接與出賣人簽訂《房屋買賣合同》，殊不知，出賣人所出售的房屋系婚后與夫妻另一方的婚后共同財產，夫或妻的另一方遂主張另一方對于房屋未經過其同意不予認可，因此，買受人在購買房屋時，一定要摸清房屋的權利屬性，因暫時不能過戶的房屋，買受人一定要通過銀行轉賬的方式記錄買房的轉款憑證，在房屋裝修或交付后，留存好裝修的憑證以及物業費和水電費的繳費票據，以證明對房屋的合法占有，以備不時之需。
