[ 黎廣軍 ]——(2006-3-22) / 已閱55527次
美國(guó)通說(shuō)，施工留置權(quán)適用于財(cái)產(chǎn)的Improvements (改良)，該術(shù)語(yǔ)指財(cái)產(chǎn)的建造、改造、更新、擴(kuò)建、裝飾、安裝、拆除、遷移、維修等。術(shù)語(yǔ)Public Improvements不是指公共政策的改革而是指公共財(cái)產(chǎn)的改良工程。
4.2 施工留置程序
(1) 簽約或進(jìn)場(chǎng)后，潛在留置者向業(yè)主遞送通知。有些州還要求在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)登記。
(2) 最后一次履行工作或供料后，或者工程完工或終止后，債權(quán)人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記留置權(quán)。
(3) 留置權(quán)人通知業(yè)主、承包商和抵押貸款人。
(4) 業(yè)主審核并挑戰(zhàn)留置權(quán)缺陷，提出異議登記。
(5) 留置權(quán)人提出取消贖回權(quán) (Foreclosure)訴訟。
(6) 勝訴留置權(quán)人執(zhí)行取消贖回權(quán) (強(qiáng)制拍賣(mài))。
各州的具體程序各不相同，有簡(jiǎn)有繁。
4.3 施工留置權(quán)人
理論上，為改良業(yè)主財(cái)產(chǎn)提供了勞動(dòng)、服務(wù)、材料、設(shè)備的任何人都有留置權(quán)，但法律規(guī)定有所不同:
(1) 與業(yè)主有合同關(guān)系的承包商、供應(yīng)商、工人有留置權(quán)。有些州未規(guī)定承包商有留置權(quán)，承包商要依據(jù)合同起訴違約的業(yè)主并向法院申請(qǐng)司法留置。美國(guó)司法留置的有效期為10年并可申請(qǐng)延長(zhǎng)有效期10年。
(2) 通過(guò)合同鏈與業(yè)主有間接合同關(guān)系的人也有留置權(quán)，但各州規(guī)定的范圍不相同。有些州規(guī)定與承包商或一個(gè)分包商有合同關(guān)系的任何人都有留置權(quán)；有些州規(guī)定與承包商有合同關(guān)系的人才有留置權(quán)；有些州規(guī)定與承包商或第1級(jí)分包商有合同關(guān)系的人有留置權(quán)；有些州規(guī)定與第2級(jí)分包商有合同關(guān)系的人也有留置權(quán)；如此等等。但僅與供應(yīng)商有合同關(guān)系的人沒(méi)有留置權(quán)，例如供應(yīng)商的工人及其供應(yīng)商沒(méi)有留置權(quán)。
(3) 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)改良沒(méi)有直接貢獻(xiàn)的人沒(méi)有留置權(quán)。
(4) 有些州不承認(rèn)建筑師等專(zhuān)業(yè)人員的留置權(quán)。
(5) 對(duì)于提供以下物品的供應(yīng)商，各州規(guī)定各異:
● 未與不動(dòng)產(chǎn)溶為一體的施工材料，例如燃油；
● 租賃的施工機(jī)械或周轉(zhuǎn)材料；
● 新購(gòu)買(mǎi)的施工機(jī)械或施工工具。
有無(wú)留置權(quán)只是有無(wú)擔(dān)保的差別。拍賣(mài)清償或破產(chǎn)清算時(shí)，有擔(dān)保的債權(quán)人優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保的債權(quán)人受償。
與業(yè)主有間接合同關(guān)系的人也有留置權(quán)，這是因其勞動(dòng)或材料已溶入業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)。如果不獲支付，他們有權(quán)依法扣留該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，并可通過(guò)法律程序取消業(yè)主的贖回權(quán)，最后強(qiáng)制拍賣(mài)共有財(cái)產(chǎn)以清償其債權(quán)。但工程利潤(rùn)沒(méi)有留置權(quán)，因?yàn)槭莿趧?dòng)而不是工程利潤(rùn)創(chuàng)造了不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，而不動(dòng)產(chǎn)中的材料是價(jià)值的轉(zhuǎn)移。
多數(shù)州規(guī)定，當(dāng)事人最后一次履行工作或供料后才能行使留置權(quán)。這意味著，從合同鏈的最下方向上依次發(fā)生留置，直到最后發(fā)生承包商留置。并且，當(dāng)事人只對(duì)自己的利益提出留置索賠，例如承包商和分包商不索賠材料款，否則可能與供應(yīng)商重復(fù)索賠。
4.4 施工留置權(quán)的標(biāo)的
施工留置權(quán)的標(biāo)的一般是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，有些州還可以是用益權(quán)甚至業(yè)主帳戶(hù)。法律上無(wú)法轉(zhuǎn)讓、出售的不動(dòng)產(chǎn)一般也不留置其所有權(quán)。例如以下情況:
4.4.1 留置不動(dòng)產(chǎn)的用益權(quán)
許多州規(guī)定，對(duì)于承租人的房屋裝修工程，只能留置承租人的裝修財(cái)產(chǎn)和租約而不能留置業(yè)主的房屋。由于房屋裝修后其市場(chǎng)租金較高，留置權(quán)人可以拍賣(mài)租約，以市場(chǎng)租金差價(jià)來(lái)清償債權(quán)，或者以該租約的租金收入來(lái)清償債權(quán)，亦即留置不動(dòng)產(chǎn)的出租權(quán)。此外，對(duì)于油田鉆井工程，還可以留置原油，如此等等。
4.4.2 留置業(yè)主的基建帳戶(hù)
目前，大多數(shù)州已經(jīng)禁止留置聯(lián)邦政府工程，少數(shù)州允許留置地方政府工程，但全部都不是留置政府工程的所有權(quán)。例如俄亥俄州規(guī)定，當(dāng)局收到工人、供應(yīng)商、分包商的留置權(quán)聲明后，應(yīng)從承包商的合同價(jià)款中扣除一筆款項(xiàng)，存入一個(gè)“第三者保管待條件完成即付帳戶(hù)”(Escrow Account)；留置權(quán)人獲得承包商同意書(shū)或法院裁決書(shū)后，即可從該帳戶(hù)中獲得支付。紐約州有一種“留置公共改良工程帳戶(hù)的通知”(Notice of Lien on Account of Public Improvements)，當(dāng)局收到這種通知后，必須造冊(cè)登記，并凍結(jié)相應(yīng)的基建款項(xiàng)。
4.4.3 留置貸款與停止通知 (Stop Notice)
業(yè)主通常會(huì)向銀行申請(qǐng)以在建工程為抵押的施工貸款 (Construction Loan)。這種貸款在開(kāi)工前登記并按工程進(jìn)度分期放款給承包商，業(yè)主無(wú)法挪用也不能用于預(yù)付工程款，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售收入的大部分 (一般70%) 必須優(yōu)先還貸。法律規(guī)定業(yè)主必須將施工貸款人的名稱(chēng)、地址等資料通知承包商并在工地顯眼處張貼公示。留置權(quán)人向貸款人遞送留置權(quán)宣誓書(shū)副本后，其優(yōu)先權(quán)高于貸款人——即使貸款人登記在前。為保衛(wèi)優(yōu)先權(quán)，貸款人必然會(huì)指令業(yè)主將貸款優(yōu)先用于清償留置索賠。
有些州允許直接留置施工貸款或按揭貸款。例如阿拉斯加州成文法§34.35.062(a) 款規(guī)定，留置權(quán)人可以向貸款人遞送停止貸款通知 (Stop Lending Notice)，扣留部分貸款作為擔(dān)保。新墨西哥州有《停止通知法案》(Stop Notice Act)，即新墨西哥州屬地法 (New Mexico Territorial Laws) 第48章第48-2A節(jié)。在一些州，賠付后的付款保證擔(dān)保人可以向貸款人發(fā)出停止通知 (Stop Notice)，例如，承包商拖欠工資、材料款而導(dǎo)致承包商付款保證擔(dān)保人賠付時(shí)，擔(dān)保人可以依法扣留貸款，亦即扣留承包商的應(yīng)得工程款作為反擔(dān)保。
5 美國(guó)施工留置的實(shí)踐操作和有關(guān)規(guī)則
5.1 留置權(quán)限制和登記費(fèi)
當(dāng)事人提供勞動(dòng)或材料超過(guò)一定金額時(shí)才有留置權(quán)，例如新罕布什爾州為15美元。作者所見(jiàn)法律文本中未發(fā)現(xiàn)施工留置權(quán)登記費(fèi)的規(guī)定，但見(jiàn)懷俄明州憲法§29.7.103(b)款規(guī)定收取1美元的車(chē)輛留置權(quán)登記費(fèi)。
5.2 登記機(jī)構(gòu)
債權(quán)人申請(qǐng)登記留置權(quán)無(wú)須事先經(jīng)過(guò)業(yè)主同意。留置權(quán)登記于不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)登記冊(cè) (Registrar of Deeds)。美國(guó)多數(shù)州的登記機(jī)構(gòu)隸屬于法院，名稱(chēng)各異，例如愛(ài)達(dá)荷州是縣登記處 (county recorder)，佛蒙特州是城鎮(zhèn)書(shū)記員辦公室 (clerk’s office of the town)，西弗吉尼亞州是縣書(shū)記員登記處 (county clerk's records，等等。
5.3 申請(qǐng)登記的文件
各州申請(qǐng)文件的內(nèi)容大同小異，但名稱(chēng)各異，常見(jiàn)有：留置權(quán)宣誓書(shū) (Affidavit of Lien)、留置權(quán)聲明書(shū)(Statement of Lien)、留置權(quán)通知書(shū) (Notice of Lien)、留置權(quán)利通知書(shū) (Notice of Right to Lien)、留置權(quán)請(qǐng)求書(shū) (Claim of Lien)，等等。本文統(tǒng)稱(chēng)為“留置權(quán)宣誓書(shū)”， 這種法定格式文件的填空內(nèi)容主要有:
(1) 業(yè)主以及全體共有業(yè)主的姓名、地址、電話(huà)；
(2) 不動(dòng)產(chǎn)的法定描述，包括地址、地理位置和建筑的描述，以便登記機(jī)構(gòu)正確識(shí)別該不動(dòng)產(chǎn)；
(3) 承包商的姓名、地址、電話(huà)；
(4) 與申請(qǐng)人簽署合同的人的姓名、地址、電話(huà)；
(5) 申請(qǐng)人的姓名、地址、電話(huà)；
(6) 簡(jiǎn)要描述申請(qǐng)人的工作或所供材料、設(shè)備；
(7) 索賠項(xiàng)目的起止時(shí)間、應(yīng)得金額、索賠金額。
有些州允許讓與留置和分拆讓與留置，并在留置權(quán)宣誓書(shū)中注明受讓人的姓名、地址、電話(huà)。
申請(qǐng)人必須是索賠當(dāng)事人，例如，材料費(fèi)由供應(yīng)商索賠，而不是由承包商或分包商代表供應(yīng)商索賠。
5.4 公證和刑事處罰
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